二手房交易：看见避税

资料图 原题：400多万的房子为何可以只按80多万缴税 二手房交易：看见避税◎北京地区的二手房交易中存在三个价格：地区指导价、网签价和实际成交价。地区指导价的存在确定了房屋的最低计税价格，但目前客观上却成为了二手房交易中买卖双方避税的抓手◎法律意义上的装修费并不是购房款的构成部分，对于该部分并不计入计税基数。所以，在一线二线等房产价格普遍较高的城市，利用装修费避税成了交易惯例法治周末记者 肖莎80多岁的北京居民刘桂芬本来以为自己举报买房人偷税是做了件大好事，没想到自己因此也需要补交70多万元的税款。避税在裸奔，她指出了真相两年前，刘桂芬把自己位于北京市西城区的一套房屋以443万元的总价卖给曾某，合同约定房屋成交价格为86万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为357万元，而且房屋交易所涉及的所有税费均由买方承担。“我只知道自己净得443万元，不清楚合同里把房价款还分成了两部分。”刘桂芬告诉法治周末记者。到了双方约定的缴税当天，买方缴完所有税费，刘桂芬发现缴税的基数是86万元。刘桂芬问为什么会这样，买方和经纪人的回复是“合理避税”。` “我心想这不是偷税漏税吗？”刘桂芬说，后来她就去税务机关举报了买房人。税务机关接到举报后，向刘桂芬反馈了举报结果，《税收违法行为检举查办结果反馈单》显示，税务机关检查后查实曾某存在偷税行为，要求曾某按照443万元的房价缴纳买方应付的税款，补交契税和滞纳金共12万余元，并对曾某进行罚款。但这样一来，刘桂芬作为卖方所需要支付的增值税、城市维护建设税、个人所得税也需要按照443万元的基础来缴。经税务机关测算，其中个人所得税一项，刘桂芬就需要补交约57万元(根据北京市的要求，二手房买卖中，卖方所售房屋非满五唯一的，需要缴纳个税为房屋差价的20%)，此外，刘桂芬还需要补交增值税近17万元、城市维护建设税1.18万元。今年4月，北京市地税局向刘桂芬下发了《税务处理决定书》，要求刘桂芬依法补缴70多万元税费。“但是我和曾某签订的合同里约定，所有税费都由曾某支付。税务机关能不能直接去找曾某要这部分税费。”面对自己也被要求补缴税款的情况，刘桂芬很“闹心”，她觉得自己本来是做了一件对国家有益的事情，没想到反给自己带来了“麻烦”。北京明税律师事务所高级合伙人施志群告诉法治周末记者，税务机关要求刘桂芬补缴税费，和刘桂芬依据合同要求曾某支付税费是两个不同的法律关系。“根据法律规定，二手房买卖中，卖方需要缴纳增值税、城市维护建设税，对于不满五年唯一的房屋，卖方还需缴纳个人所得税，这部分税费的法定纳税人是卖方，税务机关只能向卖方追征。”施志群说。不过，在房产领域拥有十数年法律从业经验的北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人赵星海表示，由于买卖双方已经通过补充协议的形式明确约定，房屋交易所涉及的所有税费均由买方承担，这一约定并不违反任何法律规定，应属有效。在卖方向税务机关缴款之后，可以据此要求买方支付。卖房人能否不补缴税款，而直接向法院提起诉讼，要求买房人依据合同约定，把本应由卖房人补交的税款，协助卖房人缴纳给税务机关?对此问题，施志群律师表示，理论上来讲是不行的，因为征税是税务机关的行政行为，税金是应当交给税务机关而非卖方的，此类税务问题不属于民事纠纷受理范围，法院通常不会支持卖方的这一请求。北京金诉律师事务所主任王玉臣对此表示认同，他补充道，在房屋买卖法律关系中，也不涉及税务机关，所以卖方不能直接诉求买方将税交给税务机关，而税务机关也不会去找买方追征税款，只会依法找卖方。地区指导价成二手房交易中的避税抓手刘桂芬想不明白，为什么明明房屋成交价是400多万元，买方却可以按80多万元的纳税基数缴税。“中介告诉我都这么操作，这属于合理避税。”刘桂芬困惑，“都这么做难道是对的吗？”一位资深房屋中介王方(化名)告诉法治周末记者，北京地区的二手房交易中存在三个价格：地区指导价、网签价和实际成交价。地区指导价是由监管部门制定的某一地区房屋的最低纳税价格；网签价是房屋在北京市住房和城乡建设委员会网站上备案的成交价格，决定了房屋的纳税税基和可贷款的额度，网签价格必须高于地区指导价；实际成交价则是卖方实际拿到手的房屋价款。北京市京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮回忆道，监管部门出台地区指导价是为了规范低价转让行为，要求买卖双方按最低指导价征收税款。“但现在北京的地区指导价普遍低于甚至远低于实际成交价。客户为了少缴纳税款，有时就会根据需要贷款的额度，反推网签价，只要网签价高于地区指导价就行了。”王方告诉记者。王方举了个例子，东城区某处学区房的市场成交价在10万元/平方米甚至更高，但是地区指导价在2万元/平方米。假设一套50平方米的房屋总价为500万元，客户有首套资格，首付比例最低为40%，需要贷款的额度是100万元，那么倒推出的网签价为166.7万元(100/60%)，这样网签价就会定为166.7万元，房价中剩余的部分在合同里就会体现为装修款。“二手房交易中的个人所得税很高，如果房屋房产证不满五年，也不是卖方的唯一住房，那该套房的个税有时可达到七八十万元，而这部分税款通常需要买方承担。所以一般各方会协商，采取上述方式避税。”王方说。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，地区指导价的存在确定了房屋的最低计税价格，但目前客观上却成为了二手房交易中买卖双方避税的抓手。“这一价格需要定期或不定期根据市场情况进行调整，否则就可能培育了二手房交易中的避税空间。”卢文曦说。不过王玉臣认为，也应该肯定地区指导价的意义，有了地区指导价，二手房交易主体在做网签的时候，网签价再低，都不能低于地区指导价，如果没有指导价，为了避税网签价可能会更低。利用装修费避税成为交易惯例就装修款是否需要缴税问题，法治周末记者采访了多位法律专家。王琮玮表示，理论上的装修费是房主房屋修缮的价格，装修材料只会贬值不会增值，故国家未将其列入应纳税范围。王玉臣也表示，法律意义上的装修费并不是购房款的构成部分，对于该部分并不计入计税基数。所以，在一线二线等房产价格普遍较高的城市，利用装修费避税成了交易惯例。“以装修款名义表现出来的房款