二手房交易：看见避税

并非不需要缴税，只是买卖双方通过串通的形式将这部分的款项从房价中分离出来，并未向税务机关申报，导致税务机关无法征税。”赵星海补充道。那么，是否所有将房屋价格分割为房价款和装修款的行为，都涉嫌偷税？王玉臣和王琮玮都告诉记者，如果合同中约定的装修款的数额远超于实际的价格，就可能被认定为偷税。公开资料显示，2017年12月21日至12月27日，北京市住建委通过官网对《〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本》(征求意见稿)向社会公开征求了意见，征求意见稿中有“二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内”的相关内容。北京市住建委官方网站的信息显示，征求意见稿中有此内容，是为了防止买卖双方规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。但是今年2月正式公布的修订后的《〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本》删去了这项内容。北京市住建委称，正式发布的《〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本》调整了征求意见稿中有关房屋附属设施、装饰装修、家具家电等的内容，主要是考虑到示范文本旨在维护买卖双方合法权益、减少交易纠纷，相关内容应本着尊重买卖双方意愿的原则，由双方自行约定。相关部门持续监管二手房交易中心的避税行为王方对记者说，二手房交易中的避税行为一直存在。在多年前，银行系统、建委系统、税务系统的相关信息还没有打通时，是可以先申请银行贷款，再去税务机关办理缴税的，这种情况下买家甚至可以做两次网签，来实现既能多贷款，又能按低价缴税。通常的做法是，由中介首先提交一份网签价高的合同，利用这个合同去银行贷款，待银行贷款批下来之后，撤掉高价网签，再提交一份网签价低的合同，拿到税务局去缴税。现在多部门信息互通后，这条路已被堵死。“现在的做法一般就是把房价拆分。”王方说。据了解，国家相关部门对二手房交易过程中的避税行为处于持续监管过程中，但避税行为还是屡禁不止。赵星海分析，首先税务部门对这种行为的查处存在一定难度，房屋买卖合同毕竟是双方当事人意思自治的结果，真实的意思表示很难判断；其次，我国房地产市场交易持续升温，交易税也相对较高，因此很多人想要通过这种手段来规避税收。王琮玮认为，避税行为屡禁不止还跟征税机关与交易双方信息不对称、房屋中介“积极撮合”等因素也有关系。北京市东城区地税局工作人员赵增科曾建议，由于相关税收政策不够明确，税务机关对于三方合同中除房屋交易价款外，额外签订的“装修款及家具家电等附属设施补偿款”或其他名义补偿款无法判定，应明确二手房交易合同中各类名义补偿款的具体涉税规定，进一步明晰二手房交易契税、土地增值税和个人所得税的相关计税依据，将各类补偿价款并入应税范围，以有效防止交易双方和中介蓄意减少应税金额。中介参与避税应受行政处罚王琮玮告诉法治周末记者，二手房交易中，买卖双方如果被查实偷税，还可能会被罚款。因为税收征管法规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。根据刘桂芬向法治周末记者提供的《税收违法行为检举查办结果反馈单》，曾某在被查实偷税后，被处以101714.29万元的罚款。“税务部门最初给我也下发了《税务行政处罚事项告知书》，里面写着要求我补税，并且对我罚款将近38万元。我收到告知书后，提出了听证申请。后来税务部门研究以后，说因为我是举报人，不再罚款，但仍然要求我补税。”刘桂芬说。王玉臣告诉记者，一线城市房价太高，且现在二手房交易中的税费均为买方支付，严格按照实际价格走，购房成本更高，也因而做低网签价的诉求主要来自于买房人，通常卖方人也会配合，因为卖方通常会认为这种情况不会对自己的利益造成损害。“但卖方签订这样的合同也不是没有一点风险。”王玉臣说，严格按照税法的相关规定，税务机关确认偷税行为存在后，是可以给予卖方行政处罚的。王琮玮还提醒到，如果买方不按期支付网签价价格外的房款，或者恶意要求以网签价进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。刘桂芬告诉记者，她之所以举报买房人偷税，一方面认为偷税不对，另一方面也担心买房人只支付86万元的房款，剩余房款拖着不给。而目前的二手房交易通常是通过中介机构完成，买卖双方签订的合同也往往是中介提供的合同范本。那么一旦税务机关发现买卖双方存在通过这种方式避税的行为，中介是否应受到处罚？赵星海说，必须明确的是，房产中介在这种情况下是会受到处罚的，因为房产中介这种行为是违法行为。“《房地产经纪管理办法》第二十五条第五项明确规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得‘为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利’。房产中介提供避税的合同范本，显然是违法行为，需要承担被罚款、甚至是取消签约资格的行政责任。”赵星海给出了自己的理由。《房地产经纪管理办法》第三十七条规定，违反本办法第二十五条第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(九)项、第(十)项的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。王玉臣也表示，每年都有一些中介机构因此而被行政机关处罚。至于中介是否应当承担民事赔偿责任，王琮玮要从以下几点来看：首先，法律上要有证据证明中介参与了避税合同，才会有责任问题；其次，即便有证据证明中介参与避税合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关进行行政处罚。责任编辑：马蓉蓉