大咖驾到 | 2018中国上市房企百强峰会专家对话（一）

原标题：大咖驾到 | 2018中国上市房企百强峰会专家对话（一）引 言2018年5月16日，由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。以下为专家代表专访实录：主题专访一：房地产税的进程将会是怎样的？房地产税将对中国地产行业造成什么样的影响？西南证券地产首席分析师 胡华如：房地产税的进程以及房地产税会对中国地产行业造成的影响，我认为不用去揣摩或者博弈高层的想法。真实地去分析房地产税肯定是有一些约束条件的。目前一定要结合这个房地产的发展阶段，这两年的市场那些表现情况来共同来判断。目前，其实整个国家的城镇化率只有57%左右，根本就没有到70%-75%的阶段，很多城市还是有非常强劲的购房需求。目前很多城市依赖土地财政来改善政府财政状况，对当地的配套建设有更好的支持，那对他们来说，推进房地产税就过早。对一些比较强劲的一二线城市，二手房交易已经明显超过一手房了，现在好像都不太依赖土地财政的支持，这些城市有没有必要现在去推房产税，我们觉得时机也不成熟，因为中央已经讲了房地产税要立法先行，分步实施。就算在一二线城市有很多住房需求也是没有满足的，现在国家正在做的就是发展租赁。在发展租赁住房市场的时候，会发现除了商品住房，还有非常不同的房子，比如农民房、小产权房、保障性住房，甚至还有违法、违建的房子，这房子到底怎么处理？要不要交房地产税。所以说我能对房产税的判断，今年时间表出不来，两会之后，可以明显感觉到，今年出时间表，明年完成立法，后年实施，基本上没有可能。我们觉得比较大的可能性是，房地产税还是要提，但不是为了马上推进，而是影响购房的预期，第一稍微抑制下“房住不炒”；第二，一定是在发展租赁住房之后来推进房地产税；第三，在这一波新房库存去化之后，很多地区二手房占据主导地位、二手房价格上去之后再推进比较合理，不仅可以对冲二手房价格上涨，还能实现一部分空置型房子流向市场，促使效率的提升。我们大胆地判断，这个时间不会那么快，要在三五年之后。华创证券地产首席分析师 袁豪：关于房产税，在进度方面，我们觉得2018年可能更多的是推进草案的形成。在2019年或者2020年里面才可能常委会一审或常委会二审，到最后的两会表决。我们认为，整个房地产法的形成，最早也应该在2020年之后才能有一个大体的一个框架，再落实到各地的话可能会更晚一点。而房产税，对于房地产行业的影响，我觉得主要从两方面来看，一方面对于需求来看，未来，整个市场的需求可能更多的会以刚需和改善型需求为主导。投资性需求，在房地产行业房地产税的整个制约之下，可能会渐渐减弱。另一方面，对于地方政府来讲，房地产税的整个推进之后以至于会导致整个税收结构（出现变化），地方政府对于房地产税的依赖，即对土地房地产行业的税收的这种依赖，会出现一些结构上的变化。以前可能更多地依赖于土地出让金，未来的话，就是可能渐渐会形成对于房产税的依赖。但是，这个又不可能快速地去做一些调整，因为整个两方面量方面差距还是挺大的。所以就是需求可能逐渐会往刚需和改善性需求上调整，企业也会做这些调整。此外，地方的税务依赖也会发生一些结构性的变化。从全部土地出让金，渐渐地转移到部分土地出让金和部分房地产税的结构。中金公司董事总经理 张宇：我个人认为不能就房产税本身而讨论房产税，需要放在一个长效机制的系统背景之下。因为中国房地产的根本问题，我认为有三个方面，第一方面是没有系统的公共住房供应的体系；第二方面是房子的持有环节的，没有任何成本，也就是没有房产税；第三方面是中国城乡二元的土地结构。要解决这三个方面的问题，但是又不能在这个过程当中产生导致房价出现大幅下降的风险，也就是说要稳定市场的前提之下去修正这三方面的问题，一定要一步一步来，而且顺序一定是先做公共住房的供应；其次是房产税，最后是城乡土地制度的改革。让房价本身呈现一个应有的市场化的状况，是收取房产税的重要前置条件。不然的话呢，现在收房产税，实际上本身这个税基的定价就是有问题的。那我们把这个很好地段房子的价格，比如说上海的这个内环内的价格都限制在很低啊，因为现在要控房价，那收房产税的时候，也要以一个低的价格去收，这个意义又是什么呢。需要在公共住房供应，有一定的基础之后才能够考虑这个问题，当然这之前，可以去做的就是，房产税的立法这些法律准备工作，包括技术条件的准备工作、公共住房的供应，这个过程可能也是需要相当长的时间。这是我个人的理解。当然，将来实行房产税是不是一定意味着房价要下跌，这本身并不一定。房产税并不是调节房价为目的。如果你看西方国家稳定态的情况，会有一个有意思的发现，比如说美国房产税越高的地方，房价越贵，反过来越贵的地方价格房产税越高。因为这些钱还是用于当地的社区。所以可以看到房价贵的地方和房产税高的地方社区环境、治安等各个方面都要更好，包括学区，好的学区房产税高。如果机械地把它理解成房产税就是调节房价，房产税一出，房价就要出现大跌，这是不客观的判断。东方证券地产首席分析师 竺劲：关于房地产税，我们的财政部长肖杰部长讲的是比较清楚的。实际上，我们觉得房地产税应该会有一个顶层的设计，根据原来的进程，房地产税是2019年立法，2020年实施。目前从官方表态来看，这个进程应该没有太多的变化，但是由于房地产税是一个上位法，本质上是一个顶层设计，所以我们认为地方政府后续如何实施会更为关键。目前从整个房地产市场和城市化发展阶段来看，我们认为地方政府大力推进房地产税的可能性不太高。第一，目前城市化进程还没有完全的完成，我们也看到今年很多城市进行的抢人大战，这些城市是有大量营造新住宅物业和商业物业的需求，所以在此背景下征收房地产税的话，可能对这些城市的进一步发展并不是特别有利，地方