大咖驾到 | 2018中国上市房企百强峰会专家对话（一）

政府也会权衡这样的事情。第二，从目前全国基本收入水平来看，实际上中国还处于从中等收入转向高收入水平的进程中，征收房地产税实际上对进一步的增加人力资本和消费都是非常不利的，所以我们也不认为房地产税会有大范围的征收。第三，我们认为在一些等级较高的城市及一些特殊区域可能还是会推进房地产税，包括从2011年以来，重庆和上海基本上都已经进行了房地产税的试点，所以我们认为后续可能还有一些特别区域会进一步试点，但是房地产税全国铺开的可能性目前来看是不大的。第四，我们认为在中央的顶层设计当中肯定是要把一些偏交易型和持有型的税收进行归并，这也是一个大的方案，不是原来房产税从所谓的豁免转向征收二套房税这么简单，所以我们觉得可能税制改革这个事会更加重要一些。以上四点就是我们对房地产税进程的一些看法。我们认为房地产税对行业来说是一个相对利好的情况。从短期来看可能会有不太好的影响，因为征收房地产税可能会影响人们的购买，但是从中期来看，房地产税可以降低很多城市的空置率，可以缓解供需不匹配的情况。第一，房地产税可能会打破有些人买房子会为获取未来上涨价值的预期，这样实际上人们买房子是为了租出去。这样既可以解决社会闲散资金没有地方投资的问题，又可以解决新流入人口的居住问题，也就是一些有资产的人将其储蓄和投资资金换成房屋资产，然后租给相对来说有住房需要的人，这样会使整个市场看起来更加平衡。而目前整个市场的不平衡主要来自于投机性需求太大，房子买了不住，等着赚差价。未来“房住不炒”真正来临的时代，人们不是博取房子的差价，而是通过运营、租赁来获取房屋本身的价值。从这个方面来说房地产税对行业市场是利好的，就是我说的空置率会降低，房地产税使得很多地方空置的房子可以被利用起来，没有浪费社会资源。第二个利好是房地产税势必带来市场和公司企业的分化。目前抢人大战以后，有些城市越来越好，现在是普遍都好，因为库存去的比较厉害，但是实际上跟人口发展的规律有些地方是不匹配的。有些地方人口常年流出，但是房价依然在涨，这是有压力的，房屋需要放在真正有用的地方，即一些人口净流入的区域，这个地区有大量的产业可以支撑人口的发展，这个很关键。所以哪些企业在这些城市相对来说建造更多的房屋、做更多的布局，那么这些企业会发展的更好。所以说在城市分化的过程中，自然而然地会带来企业的分化；企业分化之后，原来投机倒把、通过加杠杆等各种模式运作、不是通过运营、选择较好地段、匹配规划、匹配产业的企业要想长期运营下去，反而会发展的更好。那么相应来说，房地产税对企业的集中度提升和分化也有一定的促进作用。综合来看，整个市场里面的购房人投机的人数减少了，企业投机的数量也减少了，实际上就会带来整个市场的健康发展。最后整个房地产市场量可能没有现在大，但是房价是比较稳定的，房子的租售比或房子的收益率可能是维持在一个比较好的位置。它使这个租金、投资分红能够维持资产的价值，那才是比较健康，这就跟最近常委会中刘贺主任讲的事情是一样的，就是说金融企业也不能去做套利，借了钱要还的。那么开发商开发房子也是一样的，不是做投机，而是做“房住不炒”。所以未来房地产市场会进入一个量尽管慢慢缩小，但是供给是出现在有效的区域，同时房租伴随着居民的收入和产业的发展慢慢上涨。所以我觉得房地产税出来以后，短期来看对市场是有一定的冲击，但从中长期来说，对中国的房地产业和整体经济是非常非常好的一个手段。当然，不管是在海外还是在中国，我相信推出一项税都是需要政府进一步做研判、进一步地跟民众达成共识，肯定不是随随便便来推的。所以在这个达成共识的过程中，本质上就已经会使得整个市场趋于一个稳定的状态。更多专题专访未完待续...尽情期待...———— / END / ————