房企面临“钱紧”窘境 融资人才成香饽饽

房企面临“钱紧”窘境 融资人才成香饽饽时代周报记者 胡天祥 发自广州数日前，地产界明星CFO罗俊的名片抬头由中梁地产变更为了中南置地。2016年9月加入泰禾集团两年时间不到，中南置地已是罗俊的第三站。据媒体报道，正处在扩张时期的中南置地急需一位融资高手。拥有经济学硕士光环、曾在首创置业、泰禾等多家房企从事财务工作的罗俊显然是不二人选。类似罗俊这样的融资型人才成为各大房企争抢的对象，其背后则是国内融资渠道逐步收紧的大背景。自2016年10月份地产调控以来，房地产企业融资就已经被戴上“紧箍咒”。时代周报记者获悉，除银行贷款、公司债（公募+私募）等主要融资渠道外，地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道也均有不同程度的收紧。“融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，按照目前的趋势来看，所以的资源都在向大房企集中，银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。亦有银行界人士在接受时代周报记者采访时表示，总体来说，相比2017年，2018年对于房企授信的政策更严格了。融资再收紧2016年，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽让更多房企乐于选择境内融资。更有部分房企为降低融资成本，通过境内融资以赎回境外高息债。根据克而瑞研究中心监测，2016年1-11月，108家监测房企融资总规模达11211亿元，同比2015全年增长30.9%，增速高于2015年的25.7%。公司债方面，2016年前三季度108家房企公司债发行总规模达到了4878亿元，在融资总规模中占比高达43.5%，成为房企主要的融资方式之一。不过，分析人士认为，2016年，银行、保险、资产公司、信托等机构融入房地产市场，助推了热点城市房价的过快上涨。来自国家统计局数据显示，2016年，房地产投资资金来源中，国内贷款从2月的4471.47亿元，一路增长至12月的21512亿元，增长近5倍；而以境外融资为主的其他资金则从2月份的8572.82亿元增长至12月份的73428亿元，增长幅度近10倍之多。为此，从2016年10月开始，上交所、深交所纷纷出台文件明确公司债发行门槛、发行要求等，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。2017年2月17日，证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条件进行修订。其中上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。此外，融资额度也不能超过上次发行股份的20%。2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。欧阳捷告诉时代周报记者，金融形势逆转就包括金融监管更加规范、非标业务受到清理、资金供给有所收紧、资金成本有所增加。海通证券研报显示，2017年地产企业债券融资量较2015-2016年锐减，全年总融资额约1300亿元，仅为2016年的16.9%，少了6222亿元；融资人才抢手房企“找钱不易”，融资人才便成了“香饽饽”。时代周报记者查询各大招聘网站获悉，目前各大房企正开出高薪招聘融资人才，其中实地集团、中泰集团给融资总监开出的年薪最高达60万元，新力地产广州公司给融资总监开出的月薪也达到4万元。而诸如绿地这样的大型房企给融资经理开出了30万-35万元的年薪，恒大地产集团广东分公司开出2万元月薪招聘融资总监，其岗位要求包括“有5年及以上基金工作经验，对当前金融政策有深刻的理解，有广泛的机构资源；必须有成功的基金融资项目经验，以及扎实的实操能力”。2017年7月，曾在中国人民银行深圳分行、深圳发展银行、华夏银行深圳分行从事综合管理工作的张润深加入佳兆业任高级副总裁，同时任地产集团副主席、资产管理集团总裁。同一时间，曾在中国银行深圳分行从事综合管理工作的王炯也加入佳兆业任高级副总裁，同时任资产管理集团高级副总裁、深圳资产管理集团主席、总裁，负责管理工作。今年3月，佳兆业发布公告称，原中国人民银行深圳市中心支行行长张建军加盟佳兆业，担任公司执行董事及副主席，主要负责集团金融管理工作。5月4日，农业银行投资银行部原总裁于建忠加盟恒大，负责恒大相关融资业务。另据媒体报道，前中梁地产CFO罗俊已于日前加入中南置地，负责资本和融资工作。筹钱有术除了高薪聘请融资型人才，部分房企还纷纷绕道其他融资渠道，以保证公司持续性发展。比如海外债，2017年国内地产企业海外发债规模达到了约3200亿元，是2016年的4倍。2018年以来房地产企业海外发债的热情依旧高涨，截至5月20日，今年已经发行了接近1900亿元的境外债。房企还把目光转向长租公寓。2017年10月25日，江苏银行为上海区域长租公寓玻璃博物馆项目发放一笔5年期2500万元的装修贷款。12月5日，中国建设银行上海市分行与上海区域签订《全面战略业务合作协议》。根据协议，建行意向性为上海区域提供的200亿元人民币授信额度，将重点用于长租公寓建设运营。阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌在一次分享会上表示，我们国家正在推行长效激励机制的建议，所以长租公寓市场的融资也是非常可观的。这里面，形成或者已经可以出租公寓可以融资，没有建成的长租公寓也可以融资。吴建斌续称，尽管国家在融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，门关的是非标的。“比如有资产的融资，有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的，核心点是用于资产。”吴建斌如是说。其中资产证券化作为金融创新工具，正在房企间悄然兴起。中信建投证券表示，相比银行间接贷款，证券化过程可以优化房企和银行的资产负债表，提高表外融资能力，缓解信贷压力， 降低对银行信贷的过分依赖及银行业的系统风险。据海通证券数据显示，2017年房地产资产证券化产品发行总额约1751亿元，较2016年增长了119%。责任编辑：关海丰