我凭本事借的钱，凭什么还？

原标题：我凭本事借的钱，凭什么还？本文转载自「地产高参会」作者 | 高参君中国的做文章有规范，世事也仍然是螺旋。鲁迅先生在《朝花夕拾》中这样说到，当时的中国正经历着急剧的变革。螺旋倒是螺旋，艺高人胆大的，从来都说是上升的螺旋；谨小慎微的，一直都说下降的螺旋，到底是上呢，还是下呢？董小姐手指苍天，声嘶力竭地说到：“格力的员工，一人一套房，珠海市政府，已经答应给格力一万套的土地。”这也算回归实业的一点努力吧。而北京更绝，推出了职工租赁住宅，这是都是对住宅的对冲。但是，来的姿态很缓和，但越是缓和，越是值得注意。太极拳又慢又圆，名门正派，要打可以，立下生死状再说，真打起来，那是捶死人不偿命！时逢戊戌之年，变法的意味尤在，但更多的应该叫做回归，回归常识。1这一周，房企负债问题成为各家媒体关注的焦点。有文章写出「 万科‘负’可敌国 」，称万科总负债达到了惊人的 10289.27 亿元，超过新西兰、科威特等国GDP，相当于海南全省人民 3 年辛勤劳作创造的财富。同时，也有媒体发表「 天房集团负债 1830 亿恐成为新雷 」的稿件以示担忧。对负债的高度关注，实际与当下金融改革大背景息息相关。一系列监管新规都直指金融管控，金融生态正在重构，金融生态正在重构，一切都围绕着去杠杆进行，响应十九大新的经济发展思路：不要增长速度，而要质量、效率、动力。就在前几天，针对金融管控，国务院副总理刘鹤说了一句意味深长的话值得深深深思，“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”「 狼 」来了喊了多年，这下「 狼 」真的来了。作用到金融掌管命脉的房地产行业，最直接的影响就是「 没钱了 」，靠加杠杆冲规模的时代一去不复返，房企还玩「 高负债 」就是在玩火。无奈之下，房企纷纷加快项目周转和推盘速度，碧桂园、泰禾都放出了急急加班令，连中海这类国企都取消了双休日，就是为了冲刺业绩目标，加快回笼资金，以对冲市场风险。现在流行一句话，我凭本事借的钱，凭什么还？江湖还在，欠债早晚都是要还的！2房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了 2005 年以来的最高点。Wind数据显示，2017 年A股 136 家上市房企负债合计超过 6.58 万亿元，同比增长 34％ ，平均负债率达到 79.1％ 。136 家房企中，有 35 家资产负债率超过 80％ 红线，占比接近 26％ 。负债率，也俗称杠杆率。高负债率的商业模式是一场豪赌，赌注是钱，赌的是未来会更好，过去一段时间里暗含着企业规模。同时，负债背后反映的是企业的财务管理逻辑。地产江湖与武侠江湖相近，行走在江湖，讲的不是什么“义”字，而是安全，安全才是第一位的。当风险逼近时，谁能稳坐泰山，又有谁能穿越周期？数据可以给我们最理性的答案。通过行业横向数据比较可以看出，近三年主要房企净资产利润率的变化，中海、万科处于最低位，2016 年万科净负债率有所降低，受到万宝之争影响，当年万科发展保守，以主要解决内患，中海上升；碧桂园、龙湖比较平稳，恒大、融创处于高位，并在 2016 年大幅增加。我们把时间拉长到十年，图 2 更清晰地看到三种不同类型的企业发展路径，泰禾借助 2011、2013、2015 年连续加杠杆完成了三级跳，规模一举跃进房企第二梯队阵营，成为将杠杆用到极致的典型企业。而其资产负债率和净资产负债率均处高位，2017 年净资产负债率以 473.39% 排名房企第一。相对万科而言，绿地的资产负债率波动也十分明显，形象地反映出企业发展战略中的摇摆不定，绿地也没能抓住 2014 年扩张机会，直接影响了后续房企排位。万科资产负债率则处于平稳上升趋势，企业发展十分稳健，并非有些媒体分析的那样“负”可敌国般耸人听闻。我们再结合图3，可以综合判断各企业的发展节奏，与负债率相互印证。万科现在的资产负债率确实处于历史高位，提到了 83.98% 。敲黑板！但事情原委是这样的，在房地产调控政策下，房地产上市公司增发股票募集资金被暂停，万科股权融资的渠道被限制。所以在房地产价格短期内大幅下降可能性很小的情况下，万科选择了提高资产负债率。此前 2009 年的年报里有写到「 在报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过 70% 的被担保对象提供债务担保。」由此可以推定彼时万科自身可以接受的资产负债率是 70% 。如今的年报中已悄然删掉了相关语句。作为一个农民不能因为环境和天气的变化原因就不种地，把自己的事情做好就没什么好彷徨的，且万科不到 20% 净负债率是一个可进可出的状态，因为未来行业还是有很多发生变化的机会。——郁亮其实，对于负债率的管控，大型品牌房企都有一套严格的逻辑。前碧桂园CFO、执行董事吴建斌在《我在碧桂园的 1000 天》中写到，负债率的上线管理很重要，但取决于五个因素变化而变化：一. 整体经济是上升还是下降；二. 所处行业还有没有机会，是大机会还是小概率；三. 把沉重的融资成本加上，毛利率处在高位还是低位水平；四. 高负债率下，你的股东资金回报率是否比没有使用负债率的回报要高？五. 所谓的高负债率背后的资产质量如何，是好资产还是差资产，是变现 快的资产还是变现慢的资产。为什么那么看重负债率，还有一个重要原因就是：负债率是房企的融资成本的重要参照指标。3万一遇到意想不到的资金周转困难怎么办？这是所有房企CFO们每天都在思考的问题。到 2018 年，似乎这个问题更具有现实意义，缺钱成为了悬在CFO头上的一把利刃，要处处小心。更为现实的问题是，房企融资渠道全面受阻。房地产企业融资成本出现拐点。今年三季度，2015、2016 年融资的钱进入还债高峰期，能不能顺利还债？不同的企业压力不同。有经验的财务总监都知道，一旦遭遇危机，银行会把钱看得异常紧，一分钱都不会给你。人们大多喜欢锦上添花，却很难雪中送炭。所以保持一个良好的资金财务状态应该在平时就做足功夫，这往往是许多中小型企业不具备的核心竞争力。据了解，很多中小企业习惯性忽视负债率指标或者根本无力左右负债率，为企业埋下了隐患。财务管理能力可以从融资成本等方面有所体现，融资成本反映了银行、评估机构和其他借款人对一家企业的信用评估状况。信用越好，财务越健康，风险越小，融资成本也就越低。经查询，