我凭本事借的钱，凭什么还？

万科并未公开过具体融资成本，克而瑞研究机构估算为 5.1% 左右。仍维持在行业较低水准。多年来，中国房企的信用评级一直公认以万科和中海为佳，龙湖也不错。当市场上能选择融资渠道越来越少，这些企业占据了绝对的先行选择的优势，率先进入相对安全港。4没有人天生就成功。中海如今 4.27% 的低融资成本也是以血的教训换来的。1997 年 10 月，香港爆发了亚洲金融危机，此前不久，中海急于扩张，刚买了三块贵地，公司负债率急剧上升。危机爆发后，中海股价大幅下跌九成，在手的资产也缩水九成，几个月的时间，公司损失了百亿资产，濒临破产。痛定思痛，危机化解后，中海制定了严格的财政纪律，即在任何情况下，净负债率水平不得高于 40% ，现金占比不低于 10% ，及确保年度要有正的经营现金流。万科、龙湖同样是受过 2008 金融危机洗礼的企业，风险意识已刻入骨髓，所以会长期看重负债率指标。龙湖更是「 逍遥派 」，掌门人吴亚军 2016 年就说过，龙湖要慢下来，成为百年老店首先要不翻船，活着就行。龙湖来到了一个很舒服的规模状态，体量也够大，还没大到难掉头，转型也有资源和余地。有人说，一个郁亮版的万科正在浮出水面。万科于 2014 年已确立多元化的发展战略方向。万科深知船大难掉头，靠规模增长的老路无以为继。我们认为，中国房价快速上涨的时代已经结束了。如果房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就会怎么赔回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。——郁亮毋庸置疑，「 降负债 」已成为 2018 年大多数房企的一个重要财务目标。融创的净负债率从 2015 年的 75.9% 上升至 202% 。前不久收购万达部分资产后，惠誉评级将融创信用评级下调至BB-，称融创的收购方式让它的财务状况「 更不稳定」。融创希望接下来加快销售速度、获得更多利润，目标是到 2019 年资产负债率和净资产负债率都降到 70% 以内。在中国严格调控房地产的背景下，很多城市卖不到融创理想的价格，公司仍然存在新的债务风险。「 万科魔咒」现今仍然有效，即超过万科规模的企业都没有好下场，因为万科已经足够大了，超过了就会变形。——王石杨国强被问到怎么看「 万科魔咒」，他有些严肃，说会注意风险。中信建投分析师陈慎认为，上一轮大型龙头房企杠杆加的不是非常快，即使杠杆率有所回升，跟历史上相比是持平的状态。500-1000 亿规模的中型房企压力是最大的，想冲又没有非常多的渠道，只能加杠杆，中型的企业杠杆率已经到历史上高位，今年环境下他们主动或者被动降杠杆，这是一个大势所趋。5香港李兆基家族是与李嘉诚齐名的地产商，其恒基兆业资产负债率仅为 27% ，净负债率低至 19% 。据说，碧桂园董事局主席杨国强跟李兆基是好朋友，关于万一有一天出现线资金周转困难的问题向其请教，得到了几个可用措施：一. 立即停止在建项目，开支就可减少；二. 盘活有价值的资产，促使资金快速回笼；三. 寻求银行融资，利息高点也可以；四. 实在不行，可把股权质押或者出售进行融资。当然，好友提醒他说，当危机突然降临，恐怕股票价格下跌，出售股权没有人要。同时说，保持良好的资产变现能力和良好的经营现金流才是最好的保障。无疑，未来融资集中度将更加集中，市场上有限的钱会向少数公司靠拢。有数据统计，资金 2014 年TOP 30 的房企占比是50%，2017 年已经到 66% ，而2018 年将到 70%-80% 的水平。大部分中小企业靠融资拿不到钱，只能靠卖项目回流现金。此时，存活艰难，更别妄想逆势上行。借用周星驰电影《功夫》里面包租婆说的一句话：要成为绝世高手，并非一朝一夕……当周期红利消失，靠杠杆弯道超车的时代已经结束。未来，如何能穿越周期，各企业将回归真正的内功比拼。当然，巴菲特也说过:只有当大潮退去的时候，你才能知道谁在裸泳。重庆楼市调研：一个曾让投资客无利可图的城市，还有多少机会？