花300万长租十年万科房 这笔买卖你会买单吗？

花300万长租十年，这笔买卖，你会买单吗？南方周末过去两年间，地产商拿下了供应量在8万套左右的全自持用地。与过去短平快的销售模式相比，这些全自持用地不得不承受一个漫长的回报周期。北京万科翡翠书院，是中国房地产市场上首个将要进入销售阶段的开发商全自持项目。（周卜臣/图）过去两年间，地产商拿下了供应量在8万套左右的全自持用地。与过去短平快的销售模式相比，这些全自持用地不得不承受一个漫长的回报周期。万科翡翠书院推出的只租不卖、最短租期十年的方案，就是在试探一种全新的租赁模式。它让消费者在年轻时就能以较低的资金成本住进大房子，但没有产权、不能出售，难以获得投资回报。王哲以前觉得，要在北京海淀区买一套两三百平的大房子，怎么也要再等10年。所以在2018年4月底一个闷热的下午，当销售带他参观总共三层、四室四厅的顶层叠拼时，自认还不算中产的他，多少有点恍惚。在那之前，今年31岁的王哲已经看了很多房子。北漂六年，在中关村上班，虽然有一份不错的收入，但因为没有资格，他过去六年一直租房。现在有一个机会就摆在他面前——可以直接住进一套两百多平大房子，不需要资格，价钱也比自己买房的预算少。但不是买，而是租。这个机会，指的是北京万科在2018年4月份推出的新项目——万科翡翠书院。这个全大户型、精装修，电梯入户，并配有高品质景观园林的项目，只租不卖，最短租期10年。王哲看的那套三层叠拼，如果参照周边同类项目，单价大致在8万元/平方米，总价超过1500万元。而租的话，首个10年只需要不到三百万元。这种从未有过的租赁房源，一经亮相，就引发了争论。很多人认为这样的房子并不值得，因为没有产权，无法交易，而且相比普通房源的租金高出不少。虽然前期投资很少，但想要回报却很难。北京万科翡翠书院，是中国房地产市场上首个将要进入销售阶段的，开发商全自持项目。而项目所在的地块，也是2016年9月北京政府提出“控地价、限房价、竞自持”方案后，推出的第一批土地。当时北京为了严控地王，限制地价，随后推出的四宗土地均首次采用了全新的竞买规则：在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。企业全自持土地的模式曾引发很多讨论，该怎么做？由售转租到底赚不赚钱？万科这个项目的成败将给出答案。而对消费者来说，想在北京这样一个新房价格动辄上千万的城市，年纪轻轻就拥有一套大房子是不太现实的事情，但在2016年土地新政却无意中催生出这种可能。不是买，也不是租王哲也是看了新闻才知道这个项目的。虽然很好奇，但他一开始并不认可这种方式。“因为说到底还是租房，而且网上很多解读都在说如何不值”。近十年来，大多数想在北京买房的普通人都遵循着雷同的交易路径，先买一套老破小容身，然后再以此置换。面对这个城市的高房价，大多数和王哲一样的人都没有太多选择。在引发了一轮舆论争议后，万科翡翠书院现在不接受客户直接到访，而是需要提前预约，提供客户所在的公司名称。翡翠书院位于北京科技公司云集的西二旗北部，距离中心城区有近25公里路程。据该项目的一位销售介绍，翡翠书院项目定位是面向海淀高新科技人才的高端改善项目。到访者如能出示腾讯、百度等公司的工牌就可以不用预约直接进入。王哲正好符合这个条件，便趁着休假跑来看看。这个项目现在还没开盘，中意的客户只能提前排号。它总共有三种户型，除了中层90平米的房源之外，顶层的叠拼和底层附带下沉小院的房源面积均在两百平米以上，整个项目采用精装修，电梯入户。这样的房子自然比王哲看过的那些老破小好太多了，而且投入也很少。对他来说，除了买和租，这提供了住在北京的另一种方式。现在的问题是，怎么把账算清楚。翡翠书院目前提供一种复杂的租赁方式，房子最短租期为十年，每十年重新签约，价格也不同。王哲说，以他看的顶层叠拼为例，万科现在给出的第一个10年租金，大致在260万元。第二个十年则是300万，依次递增。此外，销售人员还告诉他，万科目前正在和银行谈贷款方案，也就是说他需要动用的资金可能会更低。销售告诉他，这个价钱是根据万科对未来市场判断，给出的最高价。也就是说在租满第一个十年后，续约价只会低于300万。租金设计的参考数据，则是国家近年公布的CPI涨幅。另外，70年以后，如果国家政策规定企业不需要再为土地补交费用，那么这房子也不再收钱。分期租赁虽然短期占用资金较少，也没有贷款负担，但因为没有房本，对房产的处置权也变得更为复杂。如果在租赁期内就想收回投资，就要寻找同样愿意长期租住的下家接盘，而到时能收回多少成本，还是未知数。以目前的方案，王哲要把70年全租下来，费用大概在2500万元左右。以此计算每年的花费在35万左右，每月近3万元，这比同区域周边的房租高出不少，凭此在北京最繁华的国贸，也能租到一个不错的两居室。假如只租十年，那么他只需要两百多万就可以住进四室四厅的大房子里。假如十年期内不想租了，也可以把使用权转售给他人。如果按销售价计算，万科翡翠书院的参考标价最低是8万元/平米。以王哲看中的两百多平叠拼为例，算上按揭成本，总支出大致在2000万以上。 一位不愿具名的开发商人士认为，这其实相当于一种变相的资产运营，如果未来楼市走高，这种高品质房子的长期使用权会有很大操作空间，既可以分开出租，也可能溢价转手。从这个层面来说，并不完全等同于租房。不过，这种类似“二房东”的操作手法能否获得许可还未可知。一位万科内部人士告诉南方周末，在此前引起舆论关注后，北京市建委也介入其中。万科现在还在研究具体的方案，并且要报到建委批准后才能正式执行。虽然不少人都认为这样的房子找不到客户，但王哲说，当天他去看房的时候，在这个项目验资排号的客户已经有一百多位。 “说实话，谁都想住好房子。而且我也不可能住几十年，中间有机会也可以再买。”虽然最后也没有排号，但从翡翠书院出来，王哲多少有点动摇。寻找最优解犹豫，几乎是大多数看过万科翡翠书院的人的共有心态。因为在它之前，市场上并无样本可供参照，所以没人能随便断言值还是不值。2016年是北京土地出让的大年，房企们不愿意错过任何机会。这些在今天看来争议颇多的地块，在当年出让时都