花300万长租十年万科房 这笔买卖你会买单吗？

曾遭到疯抢。除万科外，包括龙湖、绿城、中铁、首开等诸多地产商都曾投报过100%自持方案。而竞拍万科翡翠书院所在地块出让时，也有包括绿地、首开龙湖联合体、保利等企业报出100%的自持比例。最终万科是凭借高标准商品住宅建设方案投保程序，才以接近4万元的楼面价，拿下了该地块。此外，万科还与住总联合拿下了另一块位于北京大兴黄村的全自持土地。其他两块全自持土地则分别被中铁、首创天恒中粮联合体拿下。“北京土地稀缺，企业都需要补货，与盈利相比，当时参与拿地还是战略考虑。”前述开发商人士坦言。据中原地产统计，至2017年底，全国共有超过10个城市推出自持租赁用地，测算供应量超过8万套。作为自持用地的开创者，北京的政策制定也并无参照。到2017年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出建立购租并举的住房制度后，包括上海、杭州、广州、深圳等地才开始陆续采取这种方式。在新思路的指导下，后来推出自持地块的城市，都采取了更细化的规定，明确规定这种土地为租赁住房用地，以“人才公寓”为模型推出。其实，早在2017年4月，北京也曾规范过这种土地的经营方式。北京住建委当时专门发文要求，开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年，不得以租代售，否则企业将被纳入黑名单，取消其参加招拍挂的资格。因此，国内首例全自持项目——万科翡翠书院想出了如今这套复杂的租赁方案。在中原地产首席分析师张大伟看来，之前这些房企还是拿错了地，当时主要是赌未来政策松动。因为按照现在北京的租房市场均价以及租金回报率，这种项目的竞争力和效益都不高。他对南方周末表示，这些土地是特定背景下的试验品。北京历史上只有这4块。据他统计，从2017年二季度起，住宅土地中持有用地比例低于10%。中原地产的数据显示，2016年北京成交的租赁地块建筑面积为50.9万平方米，约占当年年规划总建筑面积的23%。到2017年，这个比例下降到了9%。2018年以来，在北京已推出的总建面225.96万平方米的土地中，租赁用地面积仅占2500平方米。但张大伟同时也强调，在租售并举的政策主导下，特别是在当下一二线城市大多数项目被限价的情况下，未来也可能会有更多项目从销售转持有租赁，通过与资本、机构合作，促成租赁市场产品升级，并以此提高收益。事实也确实如此，2017年底，位于深圳香蜜湖片区的深业中城项目，就曾主动宣布转售为租，将420套住宅全部转为长租公寓。深业集团副总裁董方当时曾公开表示，这样做第一有租金收入；第二，持有物业可以通过金融产品适当变现；第三，将来物业升值的收益还是在自己手中。但也有一些由售转租是企业的无奈之举。融创三亚海棠湾近期也推出了为期20年的租赁方案。这个项目在2014年拿地时原本全部可售，但海南在2017年5月出台政策规定产权式酒店项目中可销售比例不能高于30%，其余与70%必须自持。而近期海南全域限购，在销售停滞的情况下，开发商迫不得已才推出租赁方案。按照融创的方案，如果后期达到办理产权条件，再补交房款。依靠租金回报显然不及销售模式获利容易。长江证券此前一份报告指出，中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%，而企业的资金成本大多都在5%以上，这意味着短期来看大多企业都不赚钱，在2017年11月的新浪金麒麟论坛上，经历过由售转租更迭的SOHO中国董事长潘石屹也表达过这个观点。中国楼市的计算方式正变得越来越精细。无论企业还是个人，要想在这个市场中达到各自目的，每一环都需要精打细算。（本文首发于2018年5月10日《南方周末》，原标题为《300万租10年 全自持用地，地产商拿在手里怎么办？ 》）责任编辑：高艳云