平谷法院通报二手房买卖合同纠纷案件审理情况

近年来，受房价快速上涨以及国家宏观调控政策等因素的影响，房屋交易过程中纠纷不断，尤其是2017年“3.17新政”出台后，导致了一部分购房者无力履行合同，衍生出了一系列法律问题。为进一步规范房屋交易市场，维护社会的和谐与稳定，5月9日，平谷法院召开关于二手房买卖合同纠纷案件审理情况新闻通报会，对近五年来城镇房屋买卖纠纷案件的相关审理情况进行调研，总结案件特点，分析问题原因，归纳二手房买卖风险点，提出有针对性的解决对策。自2016年以来，平谷法院民一庭受理的“二手房”房屋买卖合同纠纷案件数量呈现收案量激增，共受理123件，占总数的10.2%，同比增长180%；2017年共受理105件，占总数的15.1%。尤其是“3.17新政”出台后，实施“认房又认贷”，贷款政策上提高二套房首付比例，缩短按揭贷款年限。后续国家又陆续出台一系列调控政策，限购、限贷措施更加严格，部分购房人因资金或资质问题，无法正常履行合同，进而要求解除合同，导致房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。二手房买卖主要发生在个人之间，受政策影响明显，涉及的问题及可变因素较多，交易过程易产生纠纷，主要问题有卖方、买方、中介、政策等四方面原因。在司法实践中，出现频率较高的房屋权利瑕疵主要有以下几种：一是证件不全的房屋，二是产权共有的房屋，三是被抵押的房屋，四是法院保全的房屋。针对以上问题，平谷法院提出以下风险防范对策与建议：一、买受人应提高自身的购房能力及法律意识。在合同签订前，要尽到审查注意义务，审核房产证的真伪、房主与出卖人是否为同一人或有无出卖资格、房屋属性、权属是否完整、房屋情况与房产证是否一致等。合同签订时，应仔细阅读合同条款，并着重注意其中的付款方式、履行期限、违约责任等的约定。合同签订后，要提高履约状态的“留痕”意识，对于可能会影响合同履行的问题及时取证，妥善留存，一旦发生纠纷，可作为诉讼中的证据，避免不必要的麻烦和损失。二、加大对违约方的惩处力度。此类纠纷通常涉及两类违约情形，一类是恶意违约，一类是政策变动，需要区别对待两类违约行为。一方面，对出于自身利益考虑，恶意毁约的行为，严格依照法律规定惩处，提高违约方的违约成本；另一方面，对因政策调整，致自身条件发生变化，客观无法继续履约的，可结合新政出台时间，综合审查其是否存在拖延行为或补救可能，进而确定是否违约行为或具体违约成本。三、加强对中介机构的追责及监管力度。二手房交易过程多有中介机构的参与，纠纷的产生也有很大一部分与中介机构相关。因此，一方面可以向相关行政管理机关提出司法建议，加大对中介服务市场的整顿力度，严格从业资格。另一方面，可向当事人释明，对于应属中介机构承担的责任，引导其向中介机构主张，增加中介机构的违约成本。