全球10亿美元量级地产交易飙升私人投资者占四成

除了土地市场能拍出百亿元量级的成交之外，在地产交易当中，10亿美元量级交易并不多见。据莱坊发布的《财富报告》显示，在去年所有价值超过10亿美元的地产交易中，私人投资者完成的交易占交易总价值的43%。亚洲成为此类大规模交易的主要需求来源，占总交易量的三分之二，去年最引人瞩目的地产交易是价值51亿美元的香港中环中心办公楼收购案，这笔交易同样是由财团形式的私人投资者完成的。《证券日报》记者注意到，过去两年，中国私人投资者对英国房产比较青睐，一般是商业办公楼项目，或者酒店资产。此外，在亚洲新兴财富阶层中，发达国家的房产资产几乎也是其资产配置的必选项之一。私人投资者成“大买家”从全球范围来看，私人投资者的地产交易规模正日趋庞大。有数据显示，2012年，价值超过10亿美元的交易不过寥寥几笔，交易总价值只有50亿美元。到了2017年，价值超过10亿美元的交易总价值已上升至200多亿美元。莱坊表示，比交易总价值更为惊人的是这类交易的投资者类型。过去，只有机构投资者或房地产公司有能力，或者说有兴趣进行这类大宗交易。但现在，私人投资者交易比例已经超过机构投资者交易比例约10个百分点。尽管没有“交易价值超过10亿美元”这般吸引眼球，但价值超过5亿美元的交易也不在少数。据莱坊统计，价值超过5亿美元的交易总价值从2012年的210亿美元上升至2017年的530亿美元。此外，超出10亿美元门槛的多数交易主要涉及办公楼买卖，而超出5亿美元门槛的交易涉及的资产类型更加多元化，包括购物中心、酒店和工业设施等资产。业内认为，10亿美元的交易是一种维持惊人财富的隐秘方式，除此以外，投资者选择大宗交易还有一些实际原因。莱坊商业研究合伙人William Matthews表示，“商业地产交易耗时耗力，完成一项大宗交易或许比完成一批小规模交易更加高效。另外，大宗交易还可以带来资产管理机会。并且，尽管投资者在购买大楼时通常计划长期持有，但是如果有售出机会，很有可能会带来大量诚意买家。”值得一提的是，购买商业地产不仅仅是巨额财富的保值手段。莱坊态度调查的相关人士表示，2017年，客户的房地产投资增长了56%，仅次于增长率达62%的股票投资。整体来看，去年商业地产的交易总量达8400亿美元。北美洲的房地产投资份额为46%，遥遥领先。欧洲的房地产投资份额为36%，紧随其后。亚洲的房地产投资份额为17%，排名第三，与前两名的差距较大。世界其他地区的房地产投资份额仅有2%。此外，在房地产交易投资总额最多的10个城市中，有8个城市来自美国，只有英国市中心和柏林能打破美国城市的屠榜之势。集中投资全球十大城市莱坊资本市场研究部主管Anthony Duggan表示：“投资者的首选目标是发展成熟、资金流动性强、交易透明的房地产市场，因此，意料之中的一个结果是全球前十大城市每年吸引了接近30%的年总投资交易量。对于首次投资外国市场的投资者而言，伦敦和纽约等超级城市无疑具有极大吸引力。市场透明、资金流动性强，以及语言、法律、顾问公司和货币稳定性方面的优势，都为投资者踏上新旅程提供了保障。”中伦律师事务所伦敦分所合伙人李林娜律师表示：“英国房地产市场历来是世界上最开放及活跃的几大房地产市场之一。英国政府对海外买家持有英国房产及其未来的销售不设任何限制，中国投资者可以享受部分英国银行提供的贷款服务，英国成熟的法律制度充分尊重和保障海外投资者与本国投资者享有同等的权益。相对于中国目前的土地使用权政策（商业地产40年使用权），英国最普遍的商业物业产权有两种，包括永久产权（即对房产及房产所占范围内的土地拥有永久性的所有权）以及期限产权（即对房产享有一定期限的租赁产权）。”不难看出，英国和美国是各地调查受访者眼中超高净值人士投资房地产时最青睐的国家。尤其对于亚洲的新兴高净值人群来说，莱坊亚太区资本市场研究部主管Neil Brookes表示：“受困于日本、香港、新加坡等成熟市场低收益、低回报的困境之中，亚洲投资者越发倾向于以风险曲线为参考、在海内外寻求投资机会。在进行跨境购置投资时，他们通常会选择次要城市作为投资城市，也倾向于投资医疗地产、养老地产和物流仓储地产等更为专业的商业地产。”