二手房江湖变局 预计二季度将回归降温通道

（原标题：二手房江湖变局）二手房江湖变局二手房江湖变局近期热点城市的二手房交易明显升温。究其原因，在于预售证备案遭遇房管局限价，很多开发商申请不到预售证，或者干脆不去申请。不过随着政策调整，市场需求会得到抑制，供应量将回升，预计二季度将回归降温通道。二手房业主坐等报价，4个购房者以5万元的“竞价阶梯”依次加价。短短两个小时内，位于北京朝阳区管庄区域（东五环外）的“远洋一方”小区某房源，价格就从560万被“抬”到585万，以超过六万元的单价成交。这是3月初一个周末北京二手房交易市场发生的一幕。既可看做是北京二手房交易市场的缩影，又能折射出一线城市核心区域的二手房交易状况。从2月末开始，北京、广州、深圳等地的二手房交易骤然升温。购房者手握重金，意愿强烈，但房源似乎并不充足。这再度造成一种供不应求的气氛，类似上述案例的坐地起价现象也屡见不鲜。21世纪经济报道通过多方采访，试图还原本轮二手房交易升温的逻辑链条。其中，学区房周期性升温，以换房者为主的购房群体结构，以及“限价令”带来的新房供应短缺，共同构成了本轮市场的“推手”。与此同时，对房地产税落地、调控政策将至的预期，侧面促进了市场成交。成交活跃成交活跃在位于北京朝阳区石佛营的朝阳区房屋管理局过户大厅，王女士从早上六点就前来排队。但直到中午12点，她才取到自己的号，这也是当天上午发放的最后一个号牌。此时在她身后，是长达50多米的过户者队伍。王女士对该部门的工作颇为不满，因为在她之前，有大量彻夜排队的号贩子，安保人员未能将其赶出。这些号贩子多为附近居民，很多人在天亮之前就来排队，他们以最低200块的价格转让自己的号牌。过户大厅的工作人员称，这种情况是从今年2月底开始出现的。虽然不及去年上半年的热度，但从去年四季度以来就很少出现。该人士的观点得到了印证。链家地产管庄某门店的业务员向记者表示，从2月底开始，该区域的看房者骤然增多，他和同事们也经常加班。他自己每天的工作量是：带看客户4-5波，陪看7-8波。该业务员表示，该区域最火的小区是房源相对较新的“远洋一方”，平均每套房源约有5-6个购房者争抢。因此，文首出现的业主坐地起价的案例十分常见。这也造成了该小区成交价格大幅上涨。他表示，如今这一小区的房屋单价普遍超过5万元，户型较好的房源，单价可以超过6万。而在去年3月份，该小区优质户型，单价也仅在3万出头。在这个北京五环外2011年建设的新小区里，如此单价并不夸张。根据链家app的数据，今年2月，北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米，仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名，其学区房价格高企，拉动了整体区域的价格，西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。在我爱我家海淀区五道口区域某门店，业务员向记者表示，由于学区的关系，“华清嘉园”小区最近的成交单价在11万元上下，其中户型较小的房源，成交单价甚至超过13万元。附近的“科源”小区，成交均价也在11万元左右的水平，但该小区房源相对较旧。尽管价格高企，这一区域的房源并不多。业务员反映，很多小区的房源只有个位数，且随时可能成交。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，3月上半月，北京全市二手住宅共网签9309套，比2月下半月增加53.8%。但这并不能反映市场交易的真实水平。业内人士分析，按照二手房的交易周期，北京二手房交易量的上涨，将体现在3月下旬和4月的数据上。换房大军换房大军两年前，当北京五道口区域的学区房价格达到8-9万元/平方米时，人们戏谑将该区域称为“宇宙中心”。如今这个片区的房价达到11万元，但外界似乎已经习以为常。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，学区房价格本身就高于市场平均水平，加之3、4月为学区房购房旺季，市场需求大幅增加，推动了价格上涨。除此之外，购房者的支付能力似乎也在提高，并为价格提供支撑。张大伟表示，当前北京二手房市场中，有50%-60%为换房需求。因为已有一套房产作为筹码，这部分购房者的支付能力相当强劲。根据伟业我爱我家的一份报告，今年2月北京二手房交易结构中，全款支付人群占比为24.9%。在房价高企的北京楼市，这一比例着实不低。此外，为缩短交易时间，有55.5%的购房者选择使用商业贷款。使用公积金贷款的购房者占比仅为14.9%。这部分换房需求主要来自数年前的刚需购房者，具体来说，是在2009年和2010年的行情中入市的刚需。到2016年时，这部分人的房屋已满五年，免去二手房交易个税之后，更易出手。张大伟表示，这部分需求在2016年集中释放，并占据了当年市场成交的较大比重。但在去年9月30日，北京出台调控新政，一度使之受到影响。根据北京市住建委的数据，去年10月，北京二手房网签20950套，比9月的30516套大幅缩减。随后，二手房成交量逐月下降，到今年2月已降至12168套，创下最近两年来的新低。张大伟认为，如今的二手房市场成交火热，正是换房需求回潮下的结果。这一方面是由于传统销售旺季到来，另一方面则是房地产税落地以及调控加码预期下的情绪影响。而相对宽松的信贷政策为这些需求的释放提供了条件。事实上，这种“先卖后买”的交易特点，本身就容易加快交易节奏。上述链家地产业务员向21世纪经济报道表示，如果业主想要换房，必须在确定买家之后，迅速找到购房目标。否则按照当下的房价上涨势头，支付能力很快就会缩水。他还表示，其门店接手的客户中，有60%-70%的比重属于这种“连环单”。很多购房者连续操作卖房和买房的程序，疲惫不堪。也有不少购房者做了假离婚，从而规避二套房的高额首付。张大伟认为，在严格的限购限贷政策下，北京市场纯粹的投资需求近乎绝迹，首次置业和改善性需求占据市场主体。除非出台强力调控政策，否则这部分需求很难被抑制。“限价令”推手“限价令”推手与需求相比，供应方的情绪要平稳得多。不少经纪人告诉21世纪经济报道，在北京的各个区域，由于价格上涨较快，业主惜售倾向明显。很多业主在签约、过户等环节有意拖延，也有部分业主干脆违约，使得近段时间的纠纷案例骤增。这是由二手房供应的特点所决定的。与新房相比，二手房市场有着分散、随机的特征，其供应量和供应价格容易出现剧烈变化，且更难于控制。在房价上